중요한건 누적 공급량
방향과 시기
실거주 비용의 계산 방법
실거주 비용이 자가가 높고 전세가가 높아지면 매가도 높아짐
실거주 비용이 올라갈 시기에 '추세를 헤치지 않으며' 공급이 증가하는 지역이
투자 적소
신도시 (옛 동탄 등)
금리의 지속적인 상승은 매우 위험
실거주 - 유동성 - 실거주의 특이점이 시작하는 2020. 04 - 본격 스타트
하이라이트 - 내년 4월
공급과 싸이클
공급은 사람들이 사니까 집이 생기는 것. 건설사는 사람들이 사니까 집을 짓는 것
부동산 시장의 공급 = 오직 건설사 공급 물량
부동산의 3 주체: 수요, 공급(건설사 분양/입주), 정부(세금)
임대사업자 물량 매매는 집 주인만 바뀌는 것. 절대 새로운 공급이 아님.
부동산의 싸이클은 왜 생기는가?
공급으로 퍼즐이 다 맞춰진다. 올라도 내려도 공급 (사람들이 사니까/ 파니까).
부동산 시장의 근본적인 악재는 공급 증가 = 사람들이 사는 것.
- 사람들이 사니까 -> 공급 증가 -> 가격 하락
- 사람들이 사니까 -> 공급 증가 -> 더 산다 -> 건설사 공급 더 증가 -> 가격 하락
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- 사람들이 안 사면 -> 공급 중단 -> 가격 상승
- 사람들이 안 사면 (분양을 안 받으면) -> 공급 중단 (분양 중단) -> 2~3년 입주 물량 감소 -> 전월세 가격 올라감 -> 가격 상승
- 사람들이 계속 안 사면 (분양을 안 받으면) -> 공급 계속 중단 (분양 중단) -> 실거주 비용 임계점 발생 -> 전월세 가격 올라감 -> 가격 상승
- 사람들이 안 사면 (분양을 안 받으면) -> 공급 중단 (분양 중단) -> 하지만 수년 전 분양 물량은 입주 -> 입주 물량 적으면/ 많으면 ------> 가격 상승
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우리나라의 선분양제는 분양 시점과 실제 공급 까지 2~3년 걸린다. -> 시차 발생.
3년의 시차와 관성 때문에 주기가 약 10년이 됨.
보통 : 하락 2년 물량 끊어짐 2년 후 상승 시작 2년 상승 등.
부동산 싸이클은 그렇게 장기도 아님. 직접적 추세는 2~3년.
수요를 억제해서 가격이 조정된 예는 없다.
부동산 상승기의 마지막은 모두 '신도시' = 공급 물량.
지난 하락기때 수도권 공급 = 30만호 미만. 현재 증가세 = 50만호 이상.
실거주장의 시작인 상승기의 시작은 맞추기가 상대적으로 쉬움.
하지만 유동성장, 변동성장에서 끝나는 하락시기 맞추는 것은 굉장히 힘듦.
과다 공급으로 인한 하락의 징조
1. 전월세 전환율 하락
2. 그 다음에 전세가격 하락
3. 실거주 비용에서 전월세가 자가보다 유리해짐 -> 집을 안 삼
4. 역전세 발생
5. 가격 하락 시작
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