내용
- 재재와 공공사업의 이해
요약
- 요즘 압력밥솥의 압력이 세지는 이야기가 기사로 많이 나오기 시작했다.
- 집안이 망해도 아빠가 이건희면 패닉이 안온다. 근데 지금은 아빠가 가난한걸 사람들이 알기 시작했다. (feat 홍콩)
- 정부가 주도하더라도 사업을 할려면 사업성이 나와야 한다. 가격이 어떻게 되어야 하겠나.
- 한 두달은 기다리면서 쉬는 시기. 여름도 왔으니 공부 하며 쉽시다(?).
- 우리는 나뭇잎이다. 누가 들어가도 못한다
- 임대차 3법은 디테일이 중요해 봐야 한다.
- 임대아파트 재건축은 시뮬 다 끝났음
- 주택이 언제 주거지 역할을 상실하느냐
= 아파트/단독 몇년되면 공실이 늘어나는가?
* 빌라(3x년) > 아파트(4x년) > 단독주택
* 뒤로 갈수록 개발 압력이 강해짐.
- 2013년정도와 다르게, 뒤에 물량이 없는 것을 실수요자도 알기 시작했고, 공포심이 생기기 시작했다. 무주택자가 '아 나는 평생 집을 못 사는구나' 라고 느끼기 시작하면 다르다. 서울이 홍콩이 될 가능성도 있다.
- 지난 장에 강남이 레벨업이 안 된 이유는 '상승 시간이 부족해서' 이다. 장이 짧아서, 노도강/인천에서 '구축의 갭 좁히기'에서 끝났다.
- 수도권 절대 공급량 부족 상황에서 '서울 2만' 과 '경기도 2만' 은 큰 차이가 없다. 수 보다는 의미가 있는 중형 평수가 나와야 한다.
- 뉴스테이, 공공, 일반 재건축의 차이
* 사회적 주택의 최대 수혜자는 사회적 기업, 협동조합.
1. 용적률
2. 사업주체, 책임의 주체 (사회적 기업 vs. 조합원)
* 뉴스테이/공공은 조합원이 '청산대상' 이고,
수익이 나기는 나지만 적다. 사업이 원래 안 될 환경에 있는 곳에 사업성을 만들어주고 이득을 분배한다.
적은 수익에도 일단 OK하고 시작하면 머리띠 메고 나가서 좀 더 분배 받는다.
* 공공은 고급화가 힘들다 (한계가 있다). 뉴스테이는 고급화를 시도 했었음.
- 정부가 뉴스테이/공공재건축 사업을 직접 한다는 이야기의 뜻은 '집값이 올라서 사업성이 나온다' 는 이야기이다.
- 이번 정책은 2017. 8. 2. 정책과 비슷하다.
* 서울, 5개 광역시는 아무 상관 없었음. 오히려 조금 올랐음.
* 수도권은 꽤 크게 하락 했었음.
* 인천은 타격이 컸었다. 근데 아파트는 올랐고, 빌라가 많이 밀렸다 -> 수도권 투자자 분들의 대표 물건.
* 기타지방은 조금 하락했음.
- 이번에는 수원 영통/ 팔달구 매가의 상승폭이 많이 줄었다. (법인 투자 1위 지역)
- 곧 나올 지표 중 제일 관심을 가져야 할 지표는,
'미분양 지표' 이다. 특히 지방.
* 지방도 미분양이 나오지만 않으면 가져가봐도 될 것 같은 이유는 1. 법안이 그대로 통과되지 않을 확률. 타격이 지방에 너무 크다. 제외? 2. 장기적으로는 분양 물량 없고 입주물량 없으면 기회가 될 수 있다.
- 재건축은 풀어주면 빨리 먹는거고 안 풀어주면 많이 먹는 꽃놀이패다.
팁
아파트 연도별 건축 현황 확인법
통계청 > 국내통계 > 주거/국토이용 > 아파트주거환경통계 > 준공연도별 지역별 규모현황 > 계 > 그래프 클릭
전국 공급 물량에서 평수를 확인하는 방법
예산안에서 한 채당 공급 가격을 본다. 1억 초반이면 소형이다.
월별 중위 매매가격 통계
- 요즘 압력밥솥의 압력이 세지는 이야기가 기사로 많이 나오기 시작했다.
- 집안이 망해도 아빠가 이건희면 패닉이 안온다. 근데 지금은 아빠가 가난한걸 사람들이 알기 시작했다. (feat 홍콩)
- 정부가 주도하더라도 사업을 할려면 사업성이 나와야 한다. 가격이 어떻게 되어야 하겠나.
- 한 두달은 기다리면서 쉬는 시기. 여름도 왔으니 공부 하며 쉽시다(?).
- 우리는 나뭇잎이다. 누가 들어가도 못한다
- 임대차 3법은 디테일이 중요해 봐야 한다.
- 임대아파트 재건축은 시뮬 다 끝났음
- 주택이 언제 주거지 역할을 상실하느냐
= 아파트/단독 몇년되면 공실이 늘어나는가?
* 빌라(3x년) > 아파트(4x년) > 단독주택
* 뒤로 갈수록 개발 압력이 강해짐.
- 2013년정도와 다르게, 뒤에 물량이 없는 것을 실수요자도 알기 시작했고, 공포심이 생기기 시작했다. 무주택자가 '아 나는 평생 집을 못 사는구나' 라고 느끼기 시작하면 다르다. 서울이 홍콩이 될 가능성도 있다.
- 지난 장에 강남이 레벨업이 안 된 이유는 '상승 시간이 부족해서' 이다. 장이 짧아서, 노도강/인천에서 '구축의 갭 좁히기'에서 끝났다.
- 수도권 절대 공급량 부족 상황에서 '서울 2만' 과 '경기도 2만' 은 큰 차이가 없다. 수 보다는 의미가 있는 중형 평수가 나와야 한다.
- 뉴스테이, 공공, 일반 재건축의 차이
* 사회적 주택의 최대 수혜자는 사회적 기업, 협동조합.
1. 용적률
2. 사업주체, 책임의 주체 (사회적 기업 vs. 조합원)
* 뉴스테이/공공은 조합원이 '청산대상' 이고,
수익이 나기는 나지만 적다. 사업이 원래 안 될 환경에 있는 곳에 사업성을 만들어주고 이득을 분배한다.
적은 수익에도 일단 OK하고 시작하면 머리띠 메고 나가서 좀 더 분배 받는다.
* 공공은 고급화가 힘들다 (한계가 있다). 뉴스테이는 고급화를 시도 했었음.
- 정부가 뉴스테이/공공재건축 사업을 직접 한다는 이야기의 뜻은 '집값이 올라서 사업성이 나온다' 는 이야기이다.
- 이번 정책은 2017. 8. 2. 정책과 비슷하다.
* 서울, 5개 광역시는 아무 상관 없었음. 오히려 조금 올랐음.
* 수도권은 꽤 크게 하락 했었음.
* 인천은 타격이 컸었다. 근데 아파트는 올랐고, 빌라가 많이 밀렸다 -> 수도권 투자자 분들의 대표 물건.
* 기타지방은 조금 하락했음.
- 이번에는 수원 영통/ 팔달구 매가의 상승폭이 많이 줄었다. (법인 투자 1위 지역)
- 곧 나올 지표 중 제일 관심을 가져야 할 지표는,
'미분양 지표' 이다. 특히 지방.
* 지방도 미분양이 나오지만 않으면 가져가봐도 될 것 같은 이유는 1. 법안이 그대로 통과되지 않을 확률. 타격이 지방에 너무 크다. 제외? 2. 장기적으로는 분양 물량 없고 입주물량 없으면 기회가 될 수 있다.
- 재건축은 풀어주면 빨리 먹는거고 안 풀어주면 많이 먹는 꽃놀이패다.
팁
아파트 연도별 건축 현황 확인법
통계청 > 국내통계 > 주거/국토이용 > 아파트주거환경통계 > 준공연도별 지역별 규모현황 > 계 > 그래프 클릭
전국 공급 물량에서 평수를 확인하는 방법
예산안에서 한 채당 공급 가격을 본다. 1억 초반이면 소형이다.
월별 중위 매매가격 통계
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