7.10 규제로 인한 시장 여파 분석
0. 요약
- 기타 지방을 버리는 정책. 실수요가 없는 지역은 버티기 힘들 것.
- 투자를 좀 해 본 사람이 만든 정책. 지방으로의 투자자유입을 막아서 지방 집값을 잡는다.
- 핵심 및 근본: 투자수요 없이 실수요 만으로 상승할 수 있는 지역/물건인가!
1. 수도권
- 전망: 변함없이 전세가 상승으로 인한 매매가 상승을 유지할 것.
- 이유: 실수요자 충분히 많음 (자가주택 점유율 서울 42%, 경기 53%, 전세점유율 20%) 건설사 분양도 충분히 가능.
- 전략: 세금을 버틸 수 있으면 버텨라. 다만 각자 수익을 어떻게 제대로 챙길 수 있을 것인가 고민이 필요함. 팔면 못 산다. (이천, 여주는 좀 느리다) 재개발/재건축, 신축, 괜찮습니다.
2. 거점광역시
- 전망: 큰 문제 없이 상승장을 유지할 것 (특히 대전, 세종은 수도권과 닮아 있음, 부산권은 문제 없음)
- 이유: 실수요자 여력 존재 (자가점유율 55~ 60%, 전세점유율 10% ~15%) 건설사 분양 가능함.
- 전략: 각자의 상황과 물건의 특성에 맞게 판단할 것. (실수요를 잘 계산하고 판단해 보고 버텨라)
3. 기타 지방
- 전망: 올해는 상승을 보이겠지만 미래는 불확실함.
- 이유: 실수요자 여력 적음 (자가 점유율 65~70%) 건설사 분양 불가능. 미분양 확률 높음.
- 전략: 굳이 보유할 필요가 없어 보인다. 추천하지 않는다.
이슈 1) 누구나집
- 정의: 누구나 들어가 살 수 있는 임대주택. 잔금을 안 치르고 취등록세, 재산세, 종부세, 양도세 없음. 임대의 권리만 사고 파는 것. 대신 가격이 비쌈. (e.g., 영종 미단시티)
- 특징: 정부 개발 사업으로, 역시 시장 가격이 올라야 사업성이 나온다. 하락의 Trigger는 아님.
이슈 2) 전월세상한제/계약갱신청구권
- 개념: 계약갱신청구권은 2+2, 전월세상한제는 기존/신규계약시 5% 상한
- 특징: 계약갱신청구권만으로는 전셋가 상승을 2년 뒤로 미루는 영향만 있음.
- 비고 1: 투 트랙 전략으로 전셋가 상승을 미뤄놓고 공급을 그 사이 늘리면 좋을 듯.
(정부가 이런 생각으로 정책을 추진한거라면 나쁘지 않을 듯)
- 비고 2: 전월세상한제가 모든 아파트에 도입되면 전셋가와 매매가의 연동이 일어나고,
상가처럼 전셋가에 따른 권리금이 발생할 것. -> 말도 안되는 규제
- 비고 3: 신혼부부는 이제 아파트 전세 못 사는 세상이 온다.
자료검색법:
한국감정원 부동산통계 주택가격동향조사
- 법인, 개인, 외인(관내/관외), 등
0. 요약
- 기타 지방을 버리는 정책. 실수요가 없는 지역은 버티기 힘들 것.
- 투자를 좀 해 본 사람이 만든 정책. 지방으로의 투자자유입을 막아서 지방 집값을 잡는다.
- 핵심 및 근본: 투자수요 없이 실수요 만으로 상승할 수 있는 지역/물건인가!
1. 수도권
- 전망: 변함없이 전세가 상승으로 인한 매매가 상승을 유지할 것.
- 이유: 실수요자 충분히 많음 (자가주택 점유율 서울 42%, 경기 53%, 전세점유율 20%) 건설사 분양도 충분히 가능.
- 전략: 세금을 버틸 수 있으면 버텨라. 다만 각자 수익을 어떻게 제대로 챙길 수 있을 것인가 고민이 필요함. 팔면 못 산다. (이천, 여주는 좀 느리다) 재개발/재건축, 신축, 괜찮습니다.
2. 거점광역시
- 전망: 큰 문제 없이 상승장을 유지할 것 (특히 대전, 세종은 수도권과 닮아 있음, 부산권은 문제 없음)
- 이유: 실수요자 여력 존재 (자가점유율 55~ 60%, 전세점유율 10% ~15%) 건설사 분양 가능함.
- 전략: 각자의 상황과 물건의 특성에 맞게 판단할 것. (실수요를 잘 계산하고 판단해 보고 버텨라)
3. 기타 지방
- 전망: 올해는 상승을 보이겠지만 미래는 불확실함.
- 이유: 실수요자 여력 적음 (자가 점유율 65~70%) 건설사 분양 불가능. 미분양 확률 높음.
- 전략: 굳이 보유할 필요가 없어 보인다. 추천하지 않는다.
이슈 1) 누구나집
- 정의: 누구나 들어가 살 수 있는 임대주택. 잔금을 안 치르고 취등록세, 재산세, 종부세, 양도세 없음. 임대의 권리만 사고 파는 것. 대신 가격이 비쌈. (e.g., 영종 미단시티)
- 특징: 정부 개발 사업으로, 역시 시장 가격이 올라야 사업성이 나온다. 하락의 Trigger는 아님.
이슈 2) 전월세상한제/계약갱신청구권
- 개념: 계약갱신청구권은 2+2, 전월세상한제는 기존/신규계약시 5% 상한
- 특징: 계약갱신청구권만으로는 전셋가 상승을 2년 뒤로 미루는 영향만 있음.
- 비고 1: 투 트랙 전략으로 전셋가 상승을 미뤄놓고 공급을 그 사이 늘리면 좋을 듯.
(정부가 이런 생각으로 정책을 추진한거라면 나쁘지 않을 듯)
- 비고 2: 전월세상한제가 모든 아파트에 도입되면 전셋가와 매매가의 연동이 일어나고,
상가처럼 전셋가에 따른 권리금이 발생할 것. -> 말도 안되는 규제
- 비고 3: 신혼부부는 이제 아파트 전세 못 사는 세상이 온다.
자료검색법:
한국감정원 부동산통계 주택가격동향조사
- 법인, 개인, 외인(관내/관외), 등
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