7.19 Live 정리.
3줄 요약
- '2년 동안 흔들림 없이 상승 가능한 = 추세 상승기' 에 있는, 팔때 이득 볼 수 있는 지역에 투자하자.
- 7월 말 임대차 3법 통과여부를 살펴보자. 통과되면 지방에 부작용이 매우 클 수 있다. 이는 중장기적으로는 물량 조정으로 인한 기회가 될 수도 있다.
- 수도권, 광역시, 대도시는 문제 없음. 소도시 등은 리스크가 높아졌음.
규제로 인한 시장 변화 전망
- 7월 말 임대차 3법 통과여부를 살펴보자.
- 전월세갱신청구권과 상한제는 불가능한 정책이기에 못 나오거나 나와도 곧 약화된다.
- 이는 단기적으로는 지방에 악재이지만 장기로는 기회가 될 수도 있다.
- Note: 입법 될 수 있을 지 잘 모르겠고, 만약 통과되면 지방에서 부작용이 매우 빨리 나올 것이다. 이렇게 부작용이 강하게 나오면 곧 기타지방은 규제를 풀어줄 것이다.
수도권/광역시: 실수요가 강한 추세 상승기이기에 규제로 인한 문제 없음.
기타 지방: 추세 상승기가 아니라 애매함. (각자의 판단, 지역별 판단 필요. 규제 통과 시 매도 후 재매수 전략 유효)
-> 규제의 직격타와 문제는 지방 '분양'에서 나올 것이다.
전세가 상승으로 인한 매가 상승 v.s. 미분양으로 인한 매가 하락
이 동시에 발생할 수 있다.
이번 장 청주에서 나왔고, 청주는 미분양이 이기고 매가가 하락했다.
각 지역별로, 이번에는 어떻게 될 것인지 봐야 한다 (애매함).
공부
- 개발 사업(인프라 등)은 추세에 영향을 주지 못한다.
- 지방이 모두 상승하는 2020년. 원래대로라면 모든 곳에서 매가 상승 및 그로 인한 건설사들의 신규 분양 물량이 나올 타이밍이었다. 하지만 현재 정부 규제로 인해 지방은 리스크가 커졌다. 투자자 진입이 힘들어졌고, 이로 인해 발생할 미분양은 신축 가격에 영향을 끼쳐 매가 하락 압력이 커진다.
- 미분양은 발생시 원펀치, 입주시 준공후 투펀치 -> 원,투펀치. 이는 실수요가 없을 때 발생하는 현상으로 현재 상황과는 좀 다르다.
- 현재는 외부요인(규제) 로 인한 unbalance 로, 단기적으로는 지방에 굉장히 악영향을 주지만, 장기적으로는 지방 분양 물량을 줄여주기에 지방의 물량 공백기가 연장되고 공백기로 인한 상승 추세를 만들 수 있는 새로운 투자 기회가 될 수도 있을 것이다.
팁 - 보유 물건중에 손실중인 건은 '상계 처리' 하여 세금을 아낄 수 있다 (상가, 토지, 골프 회원건 등도).
주간 아파트 동향
전세 동향: 제주 빼고 전국 상승 중.
수도권: 이천/여주/김포 말고 다 올랐음
광역시: 부산/대구/광주/대전/울산 다 올랐음.
제주는 잘 모름. (추천 못함)
개별지역 코멘트
동탄/평택/천안- 경부라인으로 수도권 연결성이 좋아 수도권의 확장으로 볼 수 있을 것 같다
울산- 전세 비율이 낮아 실수요가 커 보이지 않는데 분양 물량이 상당히 많아 이번 조치의 영향을 받을 확률이 커 보임
청주- 는 좀 특이하다.
군산- 도 기타도시로 보인다. 인구가 작고, 물량이 많다. 군산/익산/전주 생활권의 외곽지역으로 이번 조치의 영향을 받을 확률이 높다.
3줄 요약
- '2년 동안 흔들림 없이 상승 가능한 = 추세 상승기' 에 있는, 팔때 이득 볼 수 있는 지역에 투자하자.
- 7월 말 임대차 3법 통과여부를 살펴보자. 통과되면 지방에 부작용이 매우 클 수 있다. 이는 중장기적으로는 물량 조정으로 인한 기회가 될 수도 있다.
- 수도권, 광역시, 대도시는 문제 없음. 소도시 등은 리스크가 높아졌음.
규제로 인한 시장 변화 전망
- 7월 말 임대차 3법 통과여부를 살펴보자.
- 전월세갱신청구권과 상한제는 불가능한 정책이기에 못 나오거나 나와도 곧 약화된다.
- 이는 단기적으로는 지방에 악재이지만 장기로는 기회가 될 수도 있다.
- Note: 입법 될 수 있을 지 잘 모르겠고, 만약 통과되면 지방에서 부작용이 매우 빨리 나올 것이다. 이렇게 부작용이 강하게 나오면 곧 기타지방은 규제를 풀어줄 것이다.
수도권/광역시: 실수요가 강한 추세 상승기이기에 규제로 인한 문제 없음.
기타 지방: 추세 상승기가 아니라 애매함. (각자의 판단, 지역별 판단 필요. 규제 통과 시 매도 후 재매수 전략 유효)
-> 규제의 직격타와 문제는 지방 '분양'에서 나올 것이다.
전세가 상승으로 인한 매가 상승 v.s. 미분양으로 인한 매가 하락
이 동시에 발생할 수 있다.
이번 장 청주에서 나왔고, 청주는 미분양이 이기고 매가가 하락했다.
각 지역별로, 이번에는 어떻게 될 것인지 봐야 한다 (애매함).
공부
- 개발 사업(인프라 등)은 추세에 영향을 주지 못한다.
- 지방이 모두 상승하는 2020년. 원래대로라면 모든 곳에서 매가 상승 및 그로 인한 건설사들의 신규 분양 물량이 나올 타이밍이었다. 하지만 현재 정부 규제로 인해 지방은 리스크가 커졌다. 투자자 진입이 힘들어졌고, 이로 인해 발생할 미분양은 신축 가격에 영향을 끼쳐 매가 하락 압력이 커진다.
- 미분양은 발생시 원펀치, 입주시 준공후 투펀치 -> 원,투펀치. 이는 실수요가 없을 때 발생하는 현상으로 현재 상황과는 좀 다르다.
- 현재는 외부요인(규제) 로 인한 unbalance 로, 단기적으로는 지방에 굉장히 악영향을 주지만, 장기적으로는 지방 분양 물량을 줄여주기에 지방의 물량 공백기가 연장되고 공백기로 인한 상승 추세를 만들 수 있는 새로운 투자 기회가 될 수도 있을 것이다.
팁 - 보유 물건중에 손실중인 건은 '상계 처리' 하여 세금을 아낄 수 있다 (상가, 토지, 골프 회원건 등도).
주간 아파트 동향
전세 동향: 제주 빼고 전국 상승 중.
수도권: 이천/여주/김포 말고 다 올랐음
광역시: 부산/대구/광주/대전/울산 다 올랐음.
제주는 잘 모름. (추천 못함)
개별지역 코멘트
동탄/평택/천안- 경부라인으로 수도권 연결성이 좋아 수도권의 확장으로 볼 수 있을 것 같다
울산- 전세 비율이 낮아 실수요가 커 보이지 않는데 분양 물량이 상당히 많아 이번 조치의 영향을 받을 확률이 커 보임
청주- 는 좀 특이하다.
군산- 도 기타도시로 보인다. 인구가 작고, 물량이 많다. 군산/익산/전주 생활권의 외곽지역으로 이번 조치의 영향을 받을 확률이 높다.
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