유동성 = 대출
- 대출을 해 주느냐 : 실수요자에겐 해준다
- 얼마나 많이 해주느냐: 금리에 따라 다르다
유동성에 의한 주택가격 상승은 현재 '전세자금 대출' 의 형태로 들어옴
그래서 금리는 전세가율, 전월세 전환율에 영향을 끼치고 이러한 수치들은 '실거주비용'에 영향을 끼치고 실수요자의 선택을 좌우한다.
현재는 저금리로 인해 월세와 이자가 매우 낮고, 소득 대비 실거주비용 (주택실태조사?) 이 매우 낮은 상태다.
현재처럼 금리가 매우 낮으면 거의 무조건 자가가 월세보다 유리하다. 월세가 유리해지려면 전세가율이 50% 미만으로 내려가야 할텐데 현재 수도권 60, 지방 70으로 매우 힘들다.
주택 가격 침체가 나오려면
1. 전세가율 50% 미만 (불가능함)
2. 금리가 상승 -> 자가 불리(수요 감소), 대출 축소 (유동성 감소)
금리 1% 상승 -> 전세가율 75% 미만 ->
월세가 자가보다 유리한 시장 (2012년)
-> 매가는 안오르고 전월세만 올라감
금리의 움직임은 '비율' 이라서 2%인 저금리 상황에서 1% 움직임은 무려 50% 이다.
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