<부방 발췌>
대선 전 이야기하는 임대 이야기.
- 정치인들이 상황에 따라 조금씩 바꿔가며 임대정책을 내놓았기 때문에 경우의 수는 제각각이며 기본적인 메카니즘을 이해할 필요가 있음.
1. 어디에 짓느냐 문제
- 땅값이 싼 곳에 지으면 자유롭게 지을 수 있다.
예) 신도시 논밭에 지은 보금자리 공공임대
도심 낙후 주거지역(달동네) 의 주거환경개선사업. 이런 곳은 소규모 사업이 어려움. 정부 주도로 대규모 뉴타운 사업 등 진행.
- 땅값이 비싼 곳에 지으려면 남은 땅이 적고 땅주인이 안 내놓으려 할 것.
예) 도심 재건축, 상업지역 재개발
2. 누구 돈으로 짓느냐 문제
- 정부 재정 : 신도시 공공임대, 주거환경개선사업
- 민간 재정 : 재건축 재개발 (용적율 등 인센티브로 임대 추가)
- 기업 재정 : 싼 땅에 용적율 높여서 기업이 임대. 뉴스테이
3. 누구에게 주느냐 문제
- 중대형 평수 : 뉴스테이 - 상권 및 환경 변화로 추진이 잘 되고 환영받음
- 소형평수 : 공공임대 - 반대로 환영받지 못함
* 결론
임대든 분양이든 주택수가 늘어야 공급으로서의 의미가 있습니다. 하지만 늘리는 방법에 있어 1. 땅이 쌀수록, 2. 지은 후 가치가 높을수록, 3. 비용이 덜 들수록 진행이 잘 됩니다. 진행이 잘 된다는건 추진력이 좋아 공급을 많이 뽑아낸다는거죠.
논밭에 공급 때려박은 보금자리 임대, 교통 불편하고 상업지 없는 낙후지역을 밀어서 만든 뉴타운, 이런곳에는 공급이 미친듯이 나올 수 있습니다.
반면 서울 중심가, 역세권 같은 곳의 재건축/재개발에 임대 넣자고 하면 땅주인은 진행 안합니다.
의도가 아무리 선해도 공급 안나오면 말짱 꽝입니다. 피해는 모두가 떠안죠. 보금자리, 뉴타운, 뉴스테이, 행복주택, 신도시, 신혼희망타운, 모두의집, 공공주도재개발, 주거환경개선사업, 등등을 모두 다 따로 해석해 봐야 합니다.
* 신도시는 능사가 아니다.
그러면 여기서 신도시가 최고가 아닌가 하는 생각을 할 수 있습니다. 공급에 장사 없고 신도시만 계속 지어대면 집값은 잡히는거 아닌가 하고요.
그런데 이렇게 하면 도심이 죽습니다. 낙후되고 구도심화 되죠. 이걸 왜 포기하면 안되느냐, 상업지역 회사 교통시설은 건물이 낡아도 유지할 수 밖에 없거든요.
도심 외곽 신도시에서 지속적인 공급이 나오면 도심의 사업성이 안나와(집값이 안올라) 재건축 재개발 분양가도 안나오고 추진할 이유가 안 생깁니다. 땅의 입지는 좋아 수요는 있는데 도시 미관이 나빠지고 주거 만족도는 떨어지죠. 정부 입장에선 도시 경쟁력까지도 떨어지게 됩니다.
그래서 전 정부에서 보금자리를 멈추고 신도시를 멈춘겁니다. 전전 MB정권에서 너무 많이 지었거든요. 그리고 재개발 재건축을 진행해 도심재생을 하고자 했는데 박 전시장이 엇박자를 놓은 겁니다. 뉴타운등 정비구역을 해제해버리고 도시재활용을 추진했죠.
현정부는 전 정권들 (노,이,박)이 쏟아낸 물량을 보고 신도시도 안짓고 재건축재개발도 안하고 도심에 임대만 넣으려 하니 진행이 안되는 겁니다. 아차하고 후반부 신도시를 지정했지만 이미 타이밍은 늦었고 재개발 재건축은 터지기 직전까지 쌓였습니다. 이는 다음 정권의 큰 숙제가 되어버렸습니다.
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